新冠肺炎肆虐全球 專家看2021年談嘉義房市

新冠肺炎疫情自前(20!9)年肆虐全球以來,確診病例數高達1.05億人,造成230萬人死亡,除重創世界經濟外,人的生活型態也因而形成重大變革。房產專家、現任「嘉義市不動產開發商業同業公會」理事長呂冠衡指出,拜疫情因素,台商無法世界走透透而回流或滯留台灣或調整產業鏈,也使得在美國幾次量化寬鬆政策的大量印鈔情形下,演變成資金過剩,氾濫無處去,因此流向股市及房市,致使金鼠年股市終場收在15802點,為歷年來封關最高,全年漲幅高達三成,全年大漲3683.69點,市值大增11.17兆元,平均每位股民約賺百萬元,台股成交量甚至單日超過4000億天量。

呂冠衡理事長表示,在房市方面,2020年可說是房市峰迴路轉的一年,眼看自奢侈稅,接著房地合一稅等一連串的打房政策衝擊下,沉寂已久的房地產市場有回溫跡象,卻偏偏又碰到因疫情干擾,利空因素的不確定衝擊下,急轉直下,結果塞翁失馬,焉知非禍?在大家都出不去,產業回流,熱錢湧入的情形下,反而倒吃甘蔗,全年國內房市買賣移轉棟數竟高達32萬6千多棟,其中六都房市全年移轉棟數為25.01萬棟,交易量年增7.8%,創7年新高。

呂冠衡認為,其中主要原因在於:一、疫情衝擊,人出不去,台商及資金回流。二、全球低利率環境的影響,錢放銀行沒利息了。三、量化寬鬆的貨幣政策。四、剛性需求買盤進場,其中以自住型換屋需求及首購族投入市場。五、土地上漲、原物料大幅上漲,致使成本高漲推升房價的預期心理及實際現況。使得房市由原本的觀望因而整體交易轉趨於熱絡,不過好景不常!由於政策要打擊「紅單」炒作,卻自109年12月7日起由央行率先帶頭祭出選擇性信用管制的打房措施,接著行政院再出大招,祭出地政三法修正案迅速三讀通過等等,使得房地產的寒冬剛過,新長出來的秧苗及嫩牙在還沒有長得很健全時,就被快刀斬亂麻,無端殃及無辜,打擊到合法正常經營的業者,正如有人形容:如演唱會有黃牛轉賣票卷獲利,政府卻一味的開罰主辦單位一樣,哄抬價格轉賣獲利的人及錢並不是主辦單位賺走的,主辦單位是正常合法經營的業者,為何遭殃的卻是主辦單位?

呂理事長說,政府祭出一連串的打房政策以後,預料2021年的房市將是「短空長多、量能稍減」的一年。買方短期恐不像去年那麼熱絡,短期將出現觀望,加上短線投資客也將逐步的退出市場避風頭,預估全年的交易量有可能委縮5%~7%左右,但仍應有30萬棟左右的總成交量。因為疫情將因疫苗問世而獲得有效控制,加上低利率環境的因素,讓房地產從原本的負債觀念轉變為投資、理財及資產的觀念,因而願意較中長期持有。另外資金充裕,熱錢湧入的環境目前不會改變,股市獲利將有助於部份轉入房市,其他由於土地成本的提高及營建成本的提高、缺工問題,稅負增加等等,在在都使得房價根本完全沒有下跌的理由,而將面臨「不得不漲」的成本壓力,致使得房價仍然持續往上漲!

對嘉義未來的房市景氣看法。呂冠衡表示,受打房的影響及選擇性信用管制的利空衝擊,全國建商包括嘉義建商的做法預估將會趨向較為保守,因為由於土建融貸款的影響,加上六月中LTV新制的即將實施,土地交易將不如以往熱絡,所以衝勁減緩,心態上改以順銷為主,留得青山在,如果營建成本上漲及缺工、缺料、稅金等問題政府願意打對方向,用對方法的話,上述問題得以有效控制或改善,那麼房價也將趨於平穩,不會有漲幅過大的情形發生。

呂理事長分析,自去年到今年2月初,建商手邊的新案及餘屋去化,銷售率與成交量皆很穩定,且已有回升之勢,根據公會統計,109年1月至12月全年嘉義市報開工的總推案戶數創歷年來新高,達1455戶,其中透天產品就高達600戶。如果光以現有大樓銷售個案及今年初即將推出的大樓建案來做統計:在17個個案中總共就來到了1294戶,而且下半年還在持續增加中。另外嘉義縣太保高鐵站附近,有外地建商想要來推出一個1200戶到1500戶的大樓產品超級個案,因此,2021年的嘉義房市在南靖、公館、民雄三大區域以科學園區及無人機航太基地,嘉義市西區運動中心設立等等的利多題材號召下,將會是個值得期待的一年!

且,嘉義縣市屬於內需型的房地產市場,過去較無外來建商炒作,但2021年將有大型建商因為到處獵地,而開始看上南科附近的嘉義,加上高鐵的便利,高速公路的運輸,以及未來又有鐵路高架化利多的帶動,若無其他重大事件衝擊,市場買氣也將會由觀望轉而出手承接,順勢而為,因此,對後續買氣應是樂觀且有所期待的,如果再加上疫情控制得宜,疫苗開打以後,市場景氣預料將會有回升之勢。

對嘉義市湖子內重劃區的發展與未來房價的預判。呂理事長認為,湖仔內區段徵收所有的土地,市政府皆已標售出清,該區土地交易熱絡,開發如雨後春筍般一案接著一案,短短三年時間,建商及營造商蓋出了上千戶的新建築產生,加上全聯、7-11,還有即將落腳的IKEA宜得家居等等,連外地的建商都陸續取得不少該區域的土地,由於地主在不缺錢的情況下惜售,致使該區的土地明顯上漲,加上營建成本上漲及缺工、缺料、稅金等等的增加,房價上漲是必然的!

由於湖仔內區段徵收有分為三期,第一期因臨近世賢路,開發率相當的高,在透天產品方面:總價一千萬以內已是絕版了!所以總價在一千萬以上已經算是正常價位了,二期的開發率也不遑多讓,因為有全聯坐鎮,所以加分不少。三期在焚化爐附近總價在一千萬以內的平價產品是主力。在大樓產品方面:五樓到十樓產品皆有,主力在兩房及三房,兩房在22坪至28坪、三房在29坪至37坪,公設比在30%~35%,單價約在18萬到25萬左右,但由於今年度才要開工興建的個案,因為營建成本的大幅提高甚多,所以房價亦將反映成本,溫和的上漲6~10%或每坪造價成本多一萬元以上。

對自住、投資者在房產入手前,呂冠衡理事長則提出建議大家應從大環境來看是延續或改變?並從疫情、資金、利率、成本、產品標的等五個面向來進行探討。一、疫情:仍然嚴峻,但已有疫苗可以有效控制及改善。二、資金:量化寬鬆政策、產業回流,熱錢湧入、股市熱絡、股民獲利的情形下,資金將面臨版塊移動及重分配。三、利率:美國聯準會為了挽救受到疫情影響的經濟與信心,2020年3月將基準利率調降到已經趨近於0,而且還宣佈將持續三年,一直到2022年底不升息,而國內央行也沒條件升息,所以近幾年仍然會維持「低利率時代」,錢放銀行沒利息賺,乾脆領出來增加資產,另外貸款不再是負債,而是投資理財新工具。四、成本:由於土地成本上漲,加上原物料成本一直再漲,所有工地缺工、搶工情形嚴重,工程期拉長、稅金提高等等有形及無形成本的增加,致使房地產市場新建案已經沒有便宜貨了!五、產品標的:買房千萬不能僅看單價高低,這樣太不客觀了,因為公設比高低,影響到單價合理的計算,也影響到每年要繳的房屋稅、管理費等等;還有產品的規劃、格局、採光、樓高、地段等等。所以,趁著這一波低利率資金潮趨勢,建議只要是地點合適的、產品規劃佳的、戶數較單純的,或者公設比低的產品等等,長線來看都是很有潛力的。進可攻、退可守!


嘉義市不動產開發商業同業公會理事長呂冠衡。
(圖/呂冠衡理事長提供)